Анализ стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья г.Якутска

Аннотация: в данной статье рассматривается ситуация на первичном рынке жилья г.Якутска, а именно ценовая политика. Произведен анализ по таким факторам, как: месторасположение объекта, уровень комфортности, положение застройщика.

Ключевые слова: недвижимость, рынок жилья, стоимость квадратного метра жилья, анализ рынка жилья, первичный рынок жилья.

Средняя рыночная (нормативная) стоимость одного квадратного метра общей площади жилых помещений для Республики Саха (Якутия) на I квартал 2018 года определена согласно приказу Минрегиона России от 20 декабря 2017 г. № 1691/пр [1] в размере 49 943 рублей. Если провести анализ стоимости квадратного метра жилья согласно информационной базе «Новостройки Якутска» http://stroy.ykt.ru [2], то на март 2018 года продаются квартиры в 32 объектах. Исходя из данных можно сказать, что цены на первичном рынке жилья г.Якутска в указанный период времени равна 66 614 рублям за квадратный метр. Если рассмотреть ценовую политику на жилую недвижимость отталкиваясь от такого фактора как месторасположение объекта, выходит следующая картина.

Для анализа цен по месторасположению многоквартирных домов, объекты были сгруппированы по районам г.Якутска

Средневзвешенная цена квадратного метра на рынке первичного жилья г.Якутск, март 2018г.

По диаграмме видно, что наиболее высокая средняя стоимость квадратного метра по г.Якутску наблюдается в районе кинотеатра Лена. Это обусловлено близостью к студенческому городку и центру города, а также развитой транспортной инфраструктурой. Однако, при анализе цены не были учтены повышенный уровень комфортности в некоторых объектах (теплые парковки, отдельные огороженные территории, видеонаблюдение и прочее).

Если же оценивать объекты по уровню комфортности выйдет следующее. Из 32-х новостроек конкурентным преимуществом обладает 14 МКД. Под конкурентным преимуществом подразумеваются жилые здания с дополнительными, не характерными для большинства МКД в Якутске свойствами:

• теплые детские площадки;

• объекты социально-бытовой инфраструктуры в ЖК;

• зона отдыха;

• спортивная площадка;

• гаражи на 1 этаж;

• безопасный двор;

• дизайнерская отделка подъездов

• закрытая автостоянка на 1ом этаже;

• теплая парковка соединенная с жилыми этажами пассаж. лифтом.

• обеспечение системой видеонаблюдения;

• огороженной территория;

• разделение детских площадок для игр по возрастным категориям.

• подземный этаж с гаражом;

• квартиры, предполагающие 2 санузла

• видеодомофоны;

• отделка «под ключ»;

• полуавтоматический 2хуровневый паркинг.

Иными словами, жилые здания с повышенным уровнем комфортности

На стоимости квадратного метра жилья это отображается:

Таким образом, исходя из диаграммы можно предположить, что многоквартирные дома первичного рынка жилья с дополнительными конкурентными преимуществами строятся на территориях, которые менее востребованы, благодаря чему их стоимость уступает МКД со стандартным благоустройством.

Стоит так же учесть параметр, который может участвовать при установке цен на жилье, такой как «имя», «статус» застройщика. Под этим мы обычно понимаем о том, что строительные компании, которые хорошо себя зарекомендовали на рынке недвижимости вероятнее всего и считаются у большие, что добросовестный застройщик готов назвать сумму за свой продукт дороже чем у «малознакомого» конкурента.

Таблица 1. Средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке г.Якутска у застройщиков

Исходя из анализа цен за квадратный метр на первичном рынке, видно, что наиболее высокую цену предлагают застройщики: ООО «Ир-строй», ООО «Сэттэ», ООО «Дэус», ООО «Строительные технологии», ООО «Спецснаб». Стоимость продукта у перечисленных компаний выше остальных в основном по следующим причинам:

1) Месторасположение строящихся объектов (район кинотеатра «Лена», район «Дом быта» и «203 микрорайон»).

2) Имеют дополнительные характеристики комфортности (теплые парковки, автоматизированный 2х-уровневый паркинг, дизайнерская отделка подъездов и прочее).

3) Имеют многолетний опыт работы.

Таким образом, был произведен анализ стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья на примере г.Якутска. Анализ производился по трем основным характеристикам, которые имеют весомое значение при выборе жилой недвижимости у населения данного города.

Список использованной литературы:

1. Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 20 декабря 2017 г. № 1691/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2018 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2018 года» Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71754826/
2. Информационной базе «Новостройки Якутска» Режим доступа: http://stroy.ykt.ru
3. Сайт Федеральной службы государственной статистики.
4. Аналитический доклад. обоснованной стоимости строительства одного квадратного метра жилья в Республике Саха (Якутия)" ГАУ РС(Я )"Центр стратегических исследований РС(Я)«
5. Приказ Госстроя от 05.03.2013 N 66/ГС «Об утверждении Методики определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации» (Зарегистрировано в Минюсте России 25.02.2013 N 28273)