Перевод земель из одной категории в другую: целесообразность и оценка экономической эффективности

Аннотация: в статье проводится сравнительный анализ и показана экономическая эффективность изменения вида разрешенного использования земель и перевода их из одной категории в другую.

Ключевые слова: земля, кадастровый учет, платеж, налог, законодательство, бюджет

TRANSFER OF LAND FROM ONE CATEGORY TO ANOTHER: FEASIBILITY AND ESTIMATION OF ECONOMIC EFFECTIVENES

Abstract: The article compares the analysis and shows the economic efficiency of changing the type of permitted land use and transferring them from one category to another.

Keywords: land, cadastral registration, payment, tax, legislation, budget

Земельный налог и закрепленные на законодательном уровне алгоритмы для его исчисления являются основой принципа возмездного пользования земельными ресурсами. Земельные платежи являются важнейшей статьей доходной части бюджета. [1]

В соответствии с положениями Земельного Кодекса РФ, основными видами платежей за пользование земельными ресурсами являются земельный налог и арендная плата.

В зависимости от вида, периодичности и количества поступлений платежи подразделяются на следующие категории:

· налоговые и неналоговые;

· постоянные (регулярные поступления в бюджет земельного налога, рассчитанного исходя из кадастровой стоимости, и арендной платы, определяемой местными органами самоуправления) и разовые (перечисляются однократно при продаже земли).

Отправной точкой для начисления земельного налога и аренды за пользование участком является кадастровая стоимость, которая в значительной мере зависит от категории и вида использования земель [2]. Именно по этой причине особую актуальность приобретает процесс изменения категории земельных участков.

Большинство городских поселений окружено землями, изначально попадающими в категорию сельскохозяйственного назначения, поэтому расширение территориальных границ города возможно только при смене категорий и целевого использования земельных площадей [3]. По усмотрению городской администрации, земля может быть предложена к продаже или сдана в аренду на длительный срок.

Рис. 1. Виды земельных платежей в местный бюджет

В качестве наглядной иллюстрации рассмотрим условный расчет платежей по участкам, расположенным в непосредственной близости к городской черте Нижнего Новгорода (таблица 1).

Таблица 1. Расчет поступлений в бюджет при различных вариантах использования земельных участков [4]

Рассмотрим и сравним экономическую эффективность двух вариантов использования — продажи и аренды.

Если будет изменено разрешенное использование и осуществлена продажа, бюджет будет пополняться за счет двух видов платежей — налоговых и неналоговых (земельный налог и продажная стоимость). Согласно ст. 39 ч.3 Земельного Кодекса РФ, участки реализуются на торгах в форме аукционов, при этом в качестве стартовой цены назначается кадастровая стоимость.

В случае сдачи земли в аренду (после смены категории и вида использования) в местный бюджет будет поступать только арендная плата. Результаты расчетов приведены в таблице 2.

Показатели в строке «кадастровая стоимость участка» рассчитывались по формуле: площадь участка*УПКС (УПКС определяется и периодически корректируется городской администрацией Нижнего Новгорода по результатам кадастровой оценки). Размер налоговых ставок утверждается Администрацией Нижнего Новгорода ежегодно.

Таблица 2. Расчет поступлений в бюджет при изменении категорий земельных участков

Анализ результатов, представленных в таблице, свидетельствует об очевидном росте доходной части бюджета за счет увеличения поступлений за пользование земельными ресурсами, причем итоговое значение для рассматриваемых участков № 2 и 3 существенно превышает начальные суммы, даже с учетом меньшей нормативной ставки земельного налога.

Изменение вида использования может рассматриваться с позиций не только экономической, но и социальной значимости. Постоянный рост численности городского населения влечет увеличение темпов жилищного строительства, при этом расширение границ городского округа в большей степени происходит за счет близлежащих земель. Увеличение денежных поступлений в бюджет позволяет направить полученные средства на реализацию различных социальных проектов и программ [5].

Тщательный экономический анализ и взвешенный подход к изменению категорий земель и позволит избежать ситуаций, когда из-за поспешных решений происходит безвозвратная потеря земель сельскохозяйственного использования, а также оказывается неблагоприятное влияние на экологическую обстановку.

Библиографический список

1. Земельный кодекс Российской Федерации //Портал Консультант Плюс [электронный ресурс].
2. Земельный налог // Федеральная налоговая служба [Электронный ресурс].
3. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (постатейный).
4. Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (с изменениями на 26 декабря 2016 года)
5. Бубнов Д.В. Рациональное использование земельных ресурсов как фактор устойчивого развития региона: дис. канд. эконом, наук / Д.В.Бубнов. М., 2014. — 267с.